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免租究竟是法理还是人情?商场减免百亿 商户仍在游行

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  购物中心给商户免租,究竟是法律责任还是义举,法院应该出面尽快厘清。

  文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

  近日,各地纷纷发消费券刺激消费,南京发3亿,宁波发1亿,小巴想问问大家:疫情结束后,你打算报复性消费吗?

  疫情期间所有人被“禁足”,除了生活必需品,消费欲望被一压再压,餐饮、KTV、电影院、线下培训、零售店等服务业受到巨大打击,也就是说,购物中心里的业态都凉了。

  今天,小巴主要来讲一讲疫情下的商业地产,也就是我们身边的购物中心。它们活得可好,未来是否可期?

  ➤ 首先是商业地产的甲方——购物中心,张灯结彩迎春节,却迎来当头一棒。

  3月4日,汇纳科技发布的《汇客云中国实体商业客流桔皮书》预测,疫情预计将造成全国购物中心客流量锐减33亿人次。

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  购物中心只有保安戴着口罩在巡视

  以运营着80多家购物中心的印力集团为例,总裁丁力业告诉小巴:疫情期间印力集团旗下商场客流跟往常相比,少了70—80%,剩下的20—30%主要去商场内的超市、药店购买一些生活必需品。

  除了武汉、西安等地,政府要求关闭商场,其他地区的商场基本正常营业,但商场中商户的开店率并不高,比如疫情危险期,一线城市的关店率达到50—60%,二线城市达到60—70%,三线城市高达70—80%。

  以杭州西溪印象城为例,面积共25万平米,其中,山姆会员商店约2万平米,药店总共不超过500平米,再加上部分民生必需品店面,算起来整个商场的开店率不超过20%,但购物中心的运营成本照旧,停车场全部开放,人员都必须配备。

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  ➤ 再来说说商业地产的乙方——商户,辛苦备战却一场空。

  以杭州餐饮集团“外婆家”为例,疫情期间暂时关闭了全国60多个城市的200多家门店,8000多名员工无事可干,但工资得照发。

  面对突如其来的“黑天鹅”,商业地产也在积极自救,许多商户转战线上“卖货”。不少购物中心为商户减免了部分租金,共渡难关。

  全联房地产商会商业地产工作委员会王永平会长告诉小巴,全国商场为租户减租粗略估计至少在一两百个亿左右,仅万达一家就免了三四十亿。

  但实际上,免租事件背后也有一地鸡毛。比如,最近小巴看到网上流传出一些图片和视频,不少地方的购物中心上演了一次小游行,商户手举写着“2月免租、3月免租、4月减租”等字样的白纸,拉横幅、喊口号要求免租。

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  广西贵港商户加入争取免租的抗争大潮

  那么,疫情下甲方给乙方免租是一种道义还是法律责任?疫情下商业地产的真实现状如何,给行业带来哪些启发?我们来看看大头的分析。

 

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  我看到网上一个视频,一些商户戴着口罩,集体在商场内游行,喊口号要“2、3月免租,4、5、6月减半”。还有餐饮企业老总也跟我说餐饮界要联合起来,要求业主免租到3月底。

  疫情尚未过去,有些甲乙方的矛盾又起。那么,开发商给商户免租,究竟是道义还是法律责任?

  一些商户将疫情认定为“不可抗力”,而且把“不可抗力”理解为不用交租。某知名餐饮企业老板就曾公开说开发商免租是“忽悠”,认为本来就不该交,何来免租一说。   

  虽然并没有开发商公开出来叫板,但私底下一些开发商都表示不认同,甚至觉得有些寒心。 

  一些法律界人士也出来对相关法律作解读,主流认为如果政府或业主下令要求商户停业,应属于“不可抗力”,商场免租属于必须。但如果购物中心依然营业,即使人流稀少,生意惨淡,最多只能算作法律上的“情势变更”,双方可以重新商量权利义务,但并不代表可以直接违约不交租。

  免租究竟是法律责任还是义举这个问题,我认为法院应该出面尽快厘清。如果免租不是法律义务,仅是道义,则商户对于减免的购物中心应该予以褒扬。与此同时,如果购物中心少减租甚至不减,也不能变成一种道德绑架。  

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  租金是商场最主要的收入来源。事实上,当前许多购物中心都处于培育期,从单一项目收益率来看通常都覆盖不了银行利息,免掉房租可谓雪上加霜。而且,商业地产商因其房地产背景属性,人力成本、税务成本、信贷成本都居高不下。

  当然租户的困难也是有目共睹。万达高管告诉我,他们的合作商户里中小企业占了七八成,抗风险能力不强。纵然业主免了租金,商户还有各种损失。租金仅为其经营成本的一部分,还不是最多的部分。比如餐饮业的租金水平基本上只占总成本的12%—15%。

  这次疫情中,一些大型连锁购物中心基本上都减租了,有减十天半月的,讲究的也有减1—2个月的。这些企业这么做既有出于担当与道义的考虑,另一方面也是为了维持与商户的良好合作关系,若商户倒闭或撤场,直接累及商场经营。

  也有一些中小型规模商业地产商只是允许商户缓交或坚持不减租。他们的理由是全部指望都在这里,甚至还等着这点租金去支付银行利息。

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  我认为在大灾难中,让同样受害的一方去救助另一方,恐怕不可持续。我们在行业调研中一些企业认为应该由政府出面,联合多方建立起风险共担机制,分散风险,分解责任。

  第一,政府除了社保的减免外,重点应该在税费方面作出减免或返还。

  第二,银行必须参与进来。特殊时期,银行除了不抽贷、不断贷、不压贷之外,还应该为企业适当减免利息。

  第三,应该鼓励保险介入重大救灾。虽然有一些业主投保了现有的财产附属险、营业中断险,但据了解大部分保险公司认为,这种情况下的停业不符合合同条款约定,商场索赔有难点。政府应该支持出台新的险种。

  第四,员工也应参与分担企业困难。减薪、裁员是正当应对方式之一,但在疫情的风口浪尖,一些企业主私下虽然有减薪、裁员念头,但是担心被媒体和舆论聚焦放大,变成不良导向而有所顾虑。

  第五,商户也应以适当方式与业主构建起命运共同体,以租金置换公司股份或开放业主投资等。

  过去这些年,我们经历了大洪灾、SARS、汶川地震等灾难,都对企业经营造成重创,建立企业应急风险共担机制不仅很有必要,而且应该由不确定性的政策变成确定性的法律。这样以后发生类似事件时,企业就事先心中有数。

  疫情期间,我们协会同一些会员企业召开电话会议,有一个广泛共识——希望将商业地产从房地产中剥离出去。因为房地产属性,资金流入房地产被严控,导致商业地产在许多扶持政策中处境尴尬。

  实际上商业地产的核心是运营,与住宅地产有很大不同,若今后商业地产能从房地产剥离出来,也有利于商业地产的长远发展。

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  疫情下,我们首先想到的是如何为商户做点事情,确保他们生存下去,除了给予租金的减免,还从各个方面尽可能地提供服务。

  最基本的就是提供一个安全的购物环境,除了清洁、消毒等,还专门备了一批口罩供有需要的消费者使用。

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  当然,疫情下大家都不再出门,商户们感到很着急,起初我们建立了微信购物群,后来演变成线上的“温暖商店”,将集团旗下商场700万会员和众多商户聚集到一起,甚至商场的总经理还做直播带货,这让消费者感觉很温馨,商户达成销售也很开心。

  我们还建立了一个盟友圈,牵头做了一次员工共享,将各个商户闲置的工作人员,调配到最忙碌的沃尔玛、山姆会员商店、盒马鲜生等超市做临时工,共享员工达500多人,过程很顺利。

  对于急缺资金的商户,我们专门对接了金融机构,商户可以申请应急贷款扛过危险期,还可以申请经营性贷款,确保接下来半年或一年的现金流运转。

  经历了这次疫情,更让我体会到购物中心的服务属性很强,绝非收租这么简单。而做好服务需要很强的专业能力,建立起包括购物中心、商户、消费者、金融机构等在内的生态圈,以及运用好数字化技术。

  随着逐步复工,目前商场的客流量有所增长,相比疫情最低谷时增长了1.5—2倍左右。

  国家方面也在出台政策,比如前几天,23个部门联合发文促消费,南京和宁波都已经发了消费券,对我们都是利好。

  希望疫情能早日结束,尽管造成的损失已无法弥补,但未来一定会好,往前走就好。

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  目前,购物中心的复工陷入相对尴尬的境地:政府对他们有复工要求,但实际情况是,如果商户开店率低,购物中心就会面临更大的成本和压力。

  在过去三五年,购物中心的餐饮业态比重上升,部分达到50%甚至以上。但餐饮店经营的是饮食,复杂得多,所以堂食的复工率还比较低。而餐饮不复工,客流量少,其他店铺也很难开起来。

  所以,当下人们的消费欲望还没有被激发出来,即使购物也大多买一些生活必需品。再说这个时间去逛街的体验也很糟糕,进一家店就要量体温,看绿码。这时候,购物中心就要做好亏损的准备,起码需要1—2个月才能恢复正常。

  疫情下,大家会看到,很多品牌商将线上作为救命稻草,做电商,开直播,或许有的品牌做得还不错,但我认为这更多的是一种试探,只是一时的。

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  比如服装店,疫情导致冬季货品积压,春季货品无处销售,紧急通过电商和直播卖一批,作为减少库存、回收现金流的应急可以,但这就代表要转型线上了吗?线上运营也有亏损的可能,得考虑全面。

  零售讲究的是持之以恒,日积月累,匆匆忙忙转型不是我们零售该有的态度。

  说句悲观的话,灾难不会一去不回头,这次疫情即将结束,未来呢?但凡一家企业要做得长久,就一定会遇到灾难,平时的发展和扩张都不是大问题,扛过灾难才是关键。

  这次疫情这么多企业扛不住,最大的问题出在现金流不够。我的建议是,眼光放远一些,扩张慢一些,杠杆低一些,员工少一些,人均薪水高一些,备足6个月的现金流,增加抗风险能力。

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责任编辑:李思阳

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